Les bureaux vides de 2025 se rempliront en 2026, selon Royal LePage

Après une année 2025 marquée par une hausse des taux d’inoccupation et un attentisme généralisé, la demande pour les espaces commerciaux et industriels devrait s’améliorer dans le Grand Montréal et à travers le Canada, selon Royal LePage. Notamment parce que de plus en plus d’employeurs réclament le retour au travail en présentiel.

C’est l’un des constats mis de l’avant par Royal LePage Commercial, qui observe une période de transition pour les espaces à bureaux et les espaces industriels. L’incertitude économique, alimentée par des bouleversements commerciaux mondiaux et des inquiétudes plus larges sur la conjoncture, continue de peser sur les décisions d’expansion, de relocalisation ou de location — particulièrement du côté industriel, où l’activité s’est modérée dans plusieurs marchés.

«Comme pour le secteur de l’immobilier résidentiel, l’incertitude économique plus large a, au cours des dernières années, eu une incidence sur la prise de décisions dans l’immobilier commercial», résume Matt Jacques, directeur général par intérim de Royal LePage Commercial. Pour 2026, dit-il, la différence tient à un «sentiment de stabilité grandissant». Les entreprises ne réagissent plus à chaque nouvelle économique et adoptent une approche plus planifiée, davantage ancrée dans le long terme.

Une reprise lente, portée par le présentiel

À Montréal, la reprise du marché des bureaux demeure progressive, mais elle est désormais soutenue par un mouvement clair : le renforcement des obligations de présence au bureau.

En 2025 et au début de 2026, de grandes organisations ont rappelé leurs équipes, avec des horaires de trois, quatre, voire cinq jours par semaine au bureau, souligne Royal LePage. Les employés fédéraux, eux, doivent aussi revenir quatre jours par semaine dès le début de l’été. Cette évolution, dans un marché comme Montréal où le modèle hybride était largement implanté, pourrait accélérer une réévaluation des espaces occupés.

Le phénomène pourrait aussi exposer certaines entreprises qui manquent de capacité d’accueil.

Pour Georges Renaud, courtier immobilier commercial et résidentiel chez Royal LePage du Quartier, la demande se polarise de plus en plus. Les espaces commerciaux de classe A, c’est-à-dire les grands complexes bien entretenus avec beaucoup de services comme le Centre Eaton, le 1000 De la Gauchetière ou la Place Ville-Marie, sont en forte demande. C’est moins le cas pour les catégories B et C.

«La location de bureaux de classe A continue d’afficher de meilleures performances que celle des espaces de classes B et C, les employeurs privilégiant les environnements de grande qualité offrant des commodités attrayantes et favorisant la collaboration et l’expérience employé», dit M. Renaud.

Cette préférence pour le haut de gamme a limité la pression à la baisse sur les loyers des immeubles de qualité supérieure. En 2025, Royal LePage note d’ailleurs que les taux d’inoccupation ont augmenté à Montréal dans la plupart des classes d’immeubles, particulièrement dans la catégorie C, ce qui reflète un marché à deux vitesses.

M. Renaud souligne que l’arrivée de l’antenne Deux-Montagnes du REM a moussé l’attrait des grands bureaux du centre-ville. Le Centre Eaton est d’ailleurs directement accessible à partir de la station McGill College. «Pour plusieurs personnes, maintenant c’est plus simple pour eux de se rendre au centre-ville sans utiliser leur voiture», dit-il.

Industriel: ralentissement, mais prix relativement stables

Du côté industriel, le ton demeure prudent. Les taux d’inoccupation ont augmenté et les loyers demandés ont fléchi en 2025 dans le Grand Montréal, toujours selon Royal LePage. Le ralentissement de la demande s’explique notamment par le report de décisions d’affaires. Plusieurs locataires auraient choisi d’attendre un contexte plus clair sur le plan économique et politique avant de s’engager.

Cela dit, la baisse demeure contenue par un facteur structurel: l’offre limitée. «Malgré ce ralentissement, la disponibilité limitée des espaces industriels a contribué à empêcher une baisse des prix», souligne M. Renaud. L’ajustement serait plus marqué dans les actifs de catégorie inférieure, notamment les installations à plafond bas. Ces espaces sont moins flexibles sur le plan opérationnel.

Royal LePage s’attend ainsi à une relative stabilité des loyers en 2026, avec une prime possible pour les espaces industriels de grande qualité et bien situés. Les décisions de location dans ce segment restent souvent liées à des besoins opérationnels de long terme, ce qui rend la demande moins sensible aux fluctuations à court terme, rappelle le courtier.

Amélioration à l’échelle canadienne

À l’échelle canadienne, l’optimisme demeure mesuré. Selon un sondage mené par Royal LePage auprès de ses professionnels en immobilier commercial, 66% des experts s’attendent à ce que la demande pour des espaces de bureaux augmente modestement ou demeure stable en 2026, tandis que 42% anticipent une baisse des taux d’inoccupation dans leur marché.

À Montréal, la trajectoire dépendra largement de la vitesse à laquelle les entreprises convertiront le retour au bureau en besoins réels — et de leur capacité à absorber l’incertitude économique. Dans l’immédiat, la demande commerciale et industrielle reste faible, mais le présentiel, redevenu une priorité pour plusieurs organisations, pourrait agir comme levier de redressement au cours des prochains mois.

Cet article a été produit par un journaliste avec l’assistance de l’intelligence artificielle. Veuillez consulter notre Politique d’utilisation de l’intelligence artificielle à des fins journalistiques pour en savoir davantage sur nos pratiques concernant l’IA.