Alors que l’administration Martinez-Ferrada procède à un assouplissement du Règlement pour une métropole mixte (RMM), communément appelé le règlement du «20-20-20», Projet Montréal a déposé un mémoire critique qui accuse l’administration de reculer en matière de logement social. Le parti réclame plusieurs modifications avant l’adoption de la réforme.
Projet Montréal, qui avait lui-même adopté le RMM lors de son passage au pouvoir, reconnaît la nécessité d’une simplification du règlement. Le parti estime toutefois que les modifications actuellement sur la table vont beaucoup trop loin et risquent de priver la Ville de ses principaux leviers en matière de logement social et abordable.
Trop de place au privé?
Le 23 janvier dernier, la mairesse Soraya Martinez Ferrada avait annoncé une série de mesures pour accélérer la construction de logements à Montréal, dont la mise à disposition de 80 sites municipaux pour des projets résidentiels et un assouplissement transitoire du RMM. Désormais, tout logement hors marché pourrait se qualifier dans le cadre du règlement, fusionnant ainsi les volets social et abordable en un seul critère d’inclusion de 20%.
L’administration a également mis sur pied un comité d’experts chargé de déterminer quels incitatifs financiers — crédits de taxes, permis d’occupation, changements de zonage — viendront ultimement remplacer le règlement, avec un horizon fixé à la fin de 2026. Divers représentants du secteur immobilier ont rapidement salué la mesure.
Projet Montréal accuse toutefois l’administration d’exclure trop de projets de la nouvelle mouture du RMM. Dans sa version modifiée, le RMM ne s’appliquerait qu’aux projets résidentiels de 18 000 m² et plus. Selon les calculs de Projet Montréal, ce nouveau seuil n’aurait couvert que 22 des 260 projets ayant fait l’objet d’une entente depuis l’adoption du règlement.
Cette orientation apparaît d’autant plus contradictoire que la Ville s’est elle-même fixé l’objectif d’atteindre 20% de logements hors marché d’ici 2050, alors que cette proportion n’était que de 7% en 2023.
Ce recul met en lumière une vision étroite du rôle de la Ville, où l’administration municipale se désengage de la lutte contre la crise du logement au profit du libre marché.
Extrait du mémoire déposé par Projet Montréal
Pour contrer cet effet, l’opposition propose d’abaisser ce seuil à 10 000 m². Le parti demande aussi une obligation distincte pour les très grands projets — ceux de 18 000 m² et plus — d’inclure du logement social dans les 20% d’unités hors marché exigées. Ces très grands projets n’auraient pas la possibilité de se soustraire à l’exigence par une contribution financière.
Le logement social menacé de disparition
Projet Montréal s’inquiète également de la fusion des volets social et abordable. Le parti craint que les promoteurs, pour qui les projets sociaux sont perçus comme plus complexes et plus longs à réaliser, ne leur préfèrent systématiquement des logements abordables.
Le FRAPRU partage cette inquiétude. En janvier, la porte-parole Véronique Laflamme a dénoncé la diminution annoncée des projets de logements sociaux. Elle craint que des bâtiments acquis par la Ville ces dernières à des fins de logement social ne soient plutôt utilisés à des fins lucratives.
Projet Montréal déplore aussi la disparition des zones de logements abordables. Ces zones permettaient à la Ville de capter une partie de la valeur foncière créée par la densification permise par le Plan d’urbanisme et de mobilité 2050 (PUM). De telles zones ont été définies dans des secteurs stratégiques comme les Faubourgs, Assomption-Nord, Lachine-Est ou le corridor du prolongement de la ligne bleue.
Des contributions remboursées aux promoteurs
Le mémoire soulève aussi une controverse entourant les dispositions transitoires de la réforme. Celles-ci prévoiraient que la Ville rembourse des contributions financières déjà versées par des promoteurs ayant pourtant signé des ententes en bonne et due forme.
«Rien ne justifie que la Ville de Montréal rembourse des sommes déjà versées ou engagées. Bien que les coûts liés au développement de logement à Montréal soient fortement sous pression pour plusieurs raisons macro-économiques, rembourser des montants pour des projets qui fonctionnaient sur le plan financier malgré les contributions exigées est complètement irresponsable», dénonce le parti.
Le mémoire souligne qu’aucune garantie ne force le promoteur à réduire les loyers en échange du remboursement.
Cinq recommandations
En réponse, Projet Montréal formule cinq recommandations dans son mémoire:
- Clarifier la définition du logement abordable pour inclure les projets mis de l’avant par des organismes à but non lucratif et assurer leur financement pendant 20 ans.
- Abaisser les seuils d’assujettissement au Règlement pour une métropole mixte et ajouter une obligation de logement social pour les très grands projets.
- Maintenir les obligations des ententes déjà signées.
- Préciser les exigences en matière de logements familiaux.
- Élaborer d’urgence une stratégie de captation de la valeur foncière.
Le mémoire complet de Projet Montréal est disponible sur le site web du parti.
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